선순위 임차권 분석 Spec

A1 업무 흐름

A2 화면 정보

A3 화면 구성

• 검색 영역: 법원, 사건 기간, 키워드, 특수조건, 선순위 후보 조건을 입력합니다.
• 검색 결과: 물건명, 주소, 감정가, 최저가, 매각기일, 특수조건과 함께 판정 칩 하나, 인수 예상 칩(인수 없음, 낙찰가 ≥ 보증금+비용이면 인수 0원, 최저가 낙찰 시 인수 금액, 인수 최대 금액), 위장 의심 칩을 표시합니다. 판정 칩은 내 판정·타인 판정(다른 사용자의 가장 최근 판정)·자동 판정 중 가장 최근 것을 보여 주고 앞에 누가 했는지를 적습니다. 내·타인 판정은 검토를 저장한 시각, 자동 판정은 명세서 원문을 새로 읽은 시각으로 비교하므로, 명세서가 정정돼 새로 읽히면 예전 사람 판정 대신 자동 판정이 보입니다. 자동 판정은 명세서 원문을 읽어 둔 물건의 공유 값으로 같은 4단계 규칙을 목록을 열 때마다 다시 계산한 것으로, 등기부 주소가 없어 판단이 끝나지 않은 물건은 최대 "확인 필요"까지만 나옵니다. 목록 위 거르기: 분석된 물건만, 임차권 언급, HUG만, 위험 제외(보이는 판정, 즉 가장 최근 판정이 위험인 물건 — 자동 판정 포함이라 아무도 열어 보지 않은 물건도 걸러집니다).
• 내 목록: 저장한 물건과 판정 상태, 인수 예상액, 명세서가 바뀌어 자동으로 다시 판정한 결과(이전 → 새 판정, 바뀐 값)를 보여줍니다.
• 검토 카드: 4단계 질문과 자동 채움 근거, 종합 판정을 보여줍니다. 아래에 인수 예상 카드와 위장 임차인 의심 신호 카드가 붙습니다.

A4 판정 기준

단계별 판정은 통과·확인 필요·위험이고, 앞 단계에서 판단이 끝나면 뒤 단계는 해당 없음으로 접힙니다. 모르는 값은 확인 필요로 남깁니다.

인수 예상

판정에 쓴 임차인의 보증금·확정일자·배당요구와 사건의 배당요구종기로 나눕니다. 우선변제 순위일은 전입 다음 날과 확정일자 중 늦은 날입니다.

당해세 등 먼저 배당받는 조세와 경매 비용은 명세서에 나오지 않아 금액에 넣지 않습니다. 세무서 교부청구 여부는 사건 기록에서 확인합니다.

배당 시뮬레이션

인수 예상 카드 아래에서 예상 낙찰가를 넣으면 임차인이 배당에서 받을 돈과 낙찰자가 떠안을 돈을 계산합니다. 대항력 있는 임차인이 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 떠안기 때문입니다.

계산: 임차인 배당 = 낙찰가 − 집행비용 − 먼저 받는 돈(0 이상, 보증금까지). 낙찰자 인수 = 보증금 − 임차인 배당. 실제 매입 비용 = 낙찰가 + 인수. 인수 0원이 되는 낙찰가 = 보증금 + 집행비용 + 먼저 받는 돈.

• 배당요구를 안 했거나 배당요구종기 뒤에 했으면 배당을 못 받으므로 보증금 전액을 인수로 봅니다.
• 배당요구 여부를 모르면 배당요구를 했다고 보고 계산하고, 안 했다면 전액 인수라고 함께 알립니다.
• HUG 대항력 포기·후순위 임차인은 인수가 없어 시뮬레이션을 보여 주지 않습니다.
• 검색 목록과 인수 0원 후보의 우선변제 물건에는 "최저가 낙찰 시 인수 N원"(또는 "최저가 낙찰로도 인수 0원") 칩이 붙습니다. 집행비용은 추정치, 먼저 받는 돈은 0으로 본 값입니다.
• 취득세·명도비는 넣지 않습니다. 실제 배당은 법원 배당표로 정해집니다.

위장 임차인 의심 신호

명세서 점유자 표 아래 비고와 현황조사서의 점유 설명에서 가족(배우자·자녀·부모·형제 등), 소유자·채무자 본인, 무상 거주·사용대차, 사건 상대방을 가리키는 문장을 찾아 근거 문장 그대로 보여 줍니다. 판정에는 넣지 않으며 현장 조사와 전입세대확인서로 확인합니다.

A5 입력 항목

A6 버튼 기능

• 인수 0원 후보: 서버가 미리 읽어 둔 명세서 중 매각기일이 남았고 판정이 위험으로 끝나지 않았으며 인수 예상이 인수 없음(HUG 대항력 포기) 또는 조건부 0원(우선변제로 먼저 배당)인 물건을 보여 줍니다. 인수 없음이 먼저, 그다음 매각기일 순이며 최대 100건입니다. 법원 사이트는 부르지 않습니다.
• 알림 받기: 인수 0원 후보 목록에서 새 후보 아침 알림을 구독·수정·해제합니다(A9-2).
• 임차권등기 조회: 조건 목록의 "임차권등기 (읽어 둔 명세서)"를 고르고 검색하면, 법원 사이트를 부르지 않고 이미 읽어 둔 매각물건명세서(매일 자동 읽기·다른 사용자) 중 임차권등기가 있는 물건을 법원·지역·기간·최저가·유찰 조건으로 걸러 보여 줍니다(최대 200건, 매각기일 순). 법원경매정보에는 임차권등기 특수조건이 없기 때문입니다. 아직 읽지 않은 물건은 나오지 않으며, 용도 조건은 적용되지 않습니다.
• 검색: 법원경매정보 조건으로 물건 목록을 가져옵니다. 법원으로 찾거나 지역으로 찾고, 지역으로 찾을 때 시/도를 고르지 않으면 전국에서 찾습니다(기간은 한 번에 90일까지).
• 원문 읽기: 매각물건명세서 원문을 읽어 검토 값과 근거를 채웁니다.
• PDF 업로드: 사용자가 가진 명세서 PDF에서 값을 추출합니다.
• 저장: 현재 검토 내용을 내 목록에 저장합니다.
• 엑셀 내보내기: 내 목록을 파일로 내려받습니다.

A7 권한

로그인 사용자가 자신의 검토 목록을 저장하고 볼 수 있습니다. 공유 명세서 값은 같은 물건의 반복 호출을 줄이기 위해 물건 기준으로 재사용됩니다.

A8 상태 변화

명세서가 바뀌면(정정되거나 다음 매각기일 명세서가 공개돼 작성일이 달라지면) 서버가 그 물건을 검토해 둔 모든 사용자의 판정을 자동으로 다시 매깁니다. 누를 버튼은 없습니다.

• 알아채는 방법: 명세서를 읽을 때마다 작성일을 저장해 두고, 다음에 읽은 작성일과 다르면 바뀐 것으로 봅니다. 매일 자동 읽기는 회차마다 먼저, 누군가 검토해 둔 물건 중 매각기일 7일 안(새 명세서가 비치되는 때)인데 그 뒤로 명세서를 읽지 않은 것을 확인합니다(선순위 조건이 없는 물건도 포함, 같은 내용이면 6시간 뒤 다시 확인). 사용자가 상세 화면을 열어 명세서를 읽을 때도 똑같이 확인합니다.
• 바꾸는 값: 임차권등기·HUG·대항력 포기·등기 원인일·접수일·전입일·말소기준권리일·실제 거주지처럼 명세서에서 읽는 값만 새 값으로 바꿉니다. 사용자가 예전 명세서 값과 다르게 직접 고친 값은 그대로 두고(말소기준권리일은 법원 값이라 늘 새 값), 등기부 주소·메모는 건드리지 않습니다.
• 보여 주는 것: 내 목록 행 아래에 "매각물건명세서가 바뀌어(작성일 A → B) 자동으로 다시 판정했습니다"와 이전 → 새 판정, 바뀐 값, 그대로 둔 값을 보여 줍니다. 검토를 다시 저장하면 이 안내는 사라집니다.
• 목록 판정 칩의 자동 판정 시각은 지금 내용의 명세서를 처음 읽은 때입니다. 같은 내용을 다시 읽어도 시각이 바뀌지 않아, 사람 판정을 공연히 가리지 않습니다.

A9 데이터 연계

분석은 법원경매정보 원문, 사용자가 저장한 내 목록, 물건별 공유 명세서 값, 명세서 읽기 호출 기록을 함께 사용합니다. 한 번 읽은 결과는 물건상세 6시간, 명세서 원문 24시간 동안 다른 사용자도 다시 쓰고, 사용자는 하루에 명세서를 30건까지 새로 읽을 수 있습니다(한국 날짜 기준).

매일 자동 읽기

사람이 하던 일(법원별로 '선순위' 조건 검색 → 명세서 열기 → 판정)을 서버가 미리 해 둡니다. 새로 나온 물건만 보는 것이 아니라, 정해진 기간 조건으로 전국을 검색한 결과 전체를 대상으로 합니다.

한 회차의 동작 — 서버가 20분마다 전국 검색 목록의 한 페이지(20줄)를 봅니다. 그 페이지 물건을 다 처리하면 다음 페이지로 넘어가고, 호출 몫이 모자라면 다음 회차에 같은 페이지를 이어서 봅니다(검색 결과는 6시간 동안 다시 부르지 않습니다). 마지막 페이지까지 보면 한 바퀴가 끝나고, 새 바퀴는 지난 바퀴 시작에서 12시간이 지나야 시작합니다(하루 최대 두 바퀴). 매각기일 60일 기준 전국 목록은 약 21페이지라, 법원 60곳을 하나씩 검색할 때보다 검색 호출이 적고 남는 몫으로 명세서를 더 읽습니다.

1. '선순위' 특수조건, 매각기일 내일부터 60일 안으로 전국을 검색해 지금 차례인 페이지를 받습니다.
2. 검색된 물건은 모두 매각기일·최저가·유찰 횟수를 새 값으로 고칩니다. 이 단계는 법원 사이트를 더 부르지 않습니다.
3. 물건마다 명세서를 읽을지 정합니다.
   • 처음 보는 물건: 매각물건명세서와 현황조사서를 읽고 판정합니다.
   • 사흘 안에 읽은 물건: 건너뜁니다.
   • 사흘이 지난 물건: 물건상세만 다시 받아 명세서 작성일을 봅니다. 그대로면 읽어 둔 결과를 쓰고, 바뀌었으면(정정·다음 기일 명세서) 새로 읽어 판정을 고칩니다.
   • 명세서가 아직 공개되지 않은 물건: 하루 뒤에 다시 봅니다.

결과

• 새로 선순위 조건이 붙은 물건은 다음 바퀴(보통 하루 안)에 들어옵니다. 처음 도는 바퀴는 읽을 물건이 많아 며칠 걸릴 수 있습니다.
• 이미 있던 물건도 매각기일이 바뀌거나 명세서가 정정되면 따라갑니다. 예: 다음 기일 명세서에 HUG 대항력 포기가 추가되면 인수 없음으로 바뀝니다.
• 매각기일이 지난 물건은 인수 0원 후보에서 자동으로 빠집니다.
• 읽은 결과는 사용자가 직접 읽은 것과 같은 공유 명세서 값으로 남아 검색 목록과 인수 0원 후보에 바로 쓰입니다. 자동 읽기는 사용자의 하루 30건 한도에 들어가지 않습니다.

법원 사이트 보호 — 사용자 몫의 호출을 남기려고 최근 1시간 호출이 낮에는 10회, 밤(0~7시)에는 22회를 넘으면 그 회차를 쉬고, 한 회차에 낮 4회·밤 10회까지만 부릅니다. 차단·상한 응답을 받으면 그 회차를 끝내고 다음 회차에 이어 갑니다. 그래서 사이트가 붐비는 날에는 일부 물건이 조금 늦게 들어올 수 있습니다.

새 후보 아침 알림

인수 0원 후보 목록의 알림 받기 버튼으로 구독합니다. 사용자당 구독은 하나이고, 다시 눌러 조건을 고치거나 끕니다.

• 매일 아침 8시(한국 시각)대에 한 번, 조건에 맞고 아직 알리지 않은 후보를 모아 푸시 한 건으로 보냅니다. 예: "인수 0원 후보 3건 — 서울북부 2025타경13670 외 2건 · 매각기일 2026-10-27".
• 푸시를 누르면 인수 0원 후보 목록이 바로 열리고, 최근 36시간 안에 알린 후보에는 "새로" 표시가 붙습니다.
• 구독을 저장하는 즉시 지금 조건에 맞는 후보를 바로 보내고, 보낸 건수(또는 조건에 맞는 후보 없음·이미 알림·받은 기기 없음)를 안내합니다.
• 푸시가 한 기기에도 닿지 않으면(푸시가 꺼졌거나 기기 등록이 만료됨) 알린 것으로 기록하지 않고 다음 회차에 다시 보냅니다.
• 한 번 알린 후보는 다시 알리지 않습니다. 명세서 정정으로 후보 종류가 바뀌면(조건부 0원 → 인수 없음) 새 후보로 다시 알립니다. 알린 기록은 90일 보관합니다.
• 설정 화면에서 이 기기의 푸시 알림이 켜져 있어야 받습니다. 법원 사이트는 부르지 않습니다.

개정 이력